Abhängig vom Ziel und von den Bedürfnissen bieten Banken verschiedene Lösungen zur Finanzierung von Bauvorhaben an. Am Anfang jeder Finanzierung steht ein umfassendes Beratungsgespräch, in welchem die Vorstellungen und Möglichkeiten ausgelotet werden. Ist die Bauherrschaft im Besitz eines Grundstücks, steht ein Grundstück im Baurecht zur Verfügung, oder ist der Kauf einer Wohnung beabsichtigt, gilt ganz allgemein die Aufteilung 20%/80%. Das heisst, die Bauherrschaft muss zwingend 20% Eigenmittel einbringen, 80% finanziert die Bank. Dazu macht die Bank eine Unterteilung in 1. und
2. Hypothek. Die erste Hypothek umfasst 2/3 des Verkehrswerts und die 2. Hypothek den Rest bis 80%.

Rechenbeispiel

CHF    1'000'000              Verkehrswert Haus
CHF      667'000               1. Hypothek (66.7 %)
CHF      133'000               2. Hypothek
CHF      800'000               Total Finanzierung (80 %)
CHF     200'000                Eigenmittel (20%)

Die 2. Hypothek ist innerhalb von 15 Jahren zu amortisieren, das ergibt in unserem Rechenbeispiel rund
CHF 8'900.00 pro Jahr.

Für Renditeliegenschaften, welche als Wohnungen vermietet werden, kann maximal 75% belehnt werden und 25 % als Eigenmittel eingebracht werden. Für Gewerbeliegenschaften gelten maximal 70 % Fremdfinanzierung.

Üblicherweise werden Eigenmittel in Form von Bargeld eingebracht. In Liechtenstein kommt es oftmals vor, dass ein unbelastetes Grundstück eingebracht wird, dessen Wert meistens ausreicht die Eigenmittelvorschriften von 20% zu gewährleisten.

Tragbarkeit

Die Tragbarkeit ist für einen Kreditnehmer gegeben, wenn die kalkulatorischen Kosten nicht mehr als 37 % der Nettoeinkommen ausmachen.

Die kalkulatorischen Kosten werden wie folgt hergeleitet: Hypothekarsumme x kalkulatorischer Zinssatz (4.5 % - 5 %) + jährliche Amortisationen + Unterhalt (zwischen 0.50 % - 1.5% des Verkehrswerts)

Auf das obige Beispiel bezogen wäre das:

CHF     36'000               Kalkulatorischer Zins (CHF 800'000 x 4.5 %)
CHF       8'900               Amortisationen
CHF     10'000               Unterhalt (1 % auf CHF 1 Mio.)
CHF     54'900               Total kalkulatorische Kosten

Der Kreditnehmer dieses Beispiels müsste also rund CHF 150'000 netto verdienen, damit die Tragbarkeit gegeben ist. Eine Tragbarkeit lässt sich über gewisse Sicherheiten unterstützen und verbessern: Solidarbürgschaft, Zinsausfallsbürgschaft, Schuldbeitritt. Schlussendlich kann man auch eine Hypothek mit Zusatzsicherheiten ausstatten, z.B. Säule 3a Konten, Lebensversicherungspolicen und ähnliches.

Bei den Hypotheken gibt es verschiedene Varianten. Angeboten werden etwa der Marktzinssatz SARON, die normale Hypothek oder die Festsatzhypothek. Die Zinsen orientieren sich an der Entwicklung des Marktes. Lassen Sie sich beraten.

Subventionen von Land und Gemeinden

Nachhaltige und haushälterischere Bodennutzung

Die Planung, Errichtung und Nutzung von Bauten orientiert sich an den gesetzlichen Vorgaben sowie an den Landes- und Gemeinderichtplänen. Ziel ist es, die Bodenressourcen nachhaltig und haushälterisch zu nutzen. Dafür wurden unterschiedliche Zonen (Zonenplan) geschaffen, etwa verschiedene Wohnzonen, Gewerbe- und Dienstleistungszonen, Landwirtschaftszonen etc.. Für sie alle gelten unterschiedliche Vorschriften, die in der Bauordnung und in den Reglementen der jeweiligen Gemeinde festgehalten sind.

Für den normalen «Häusle- und Wohnungsbauer» ist in erster Linie die Wohnzone von Relevanz. Im komplexen Reglement zur Bauordnung sind Gebäudemasse, Fassaden, Photovoltaikanlagen und andere Details geregelt.

Bauherrschaften können von einigen Vorteilen profitieren. Für ein Bauvorhaben im Rahmen eines Überbauungs- und/oder Gestaltungsplans, der die Überbauung einer oder mehrerer Parzellen festlegt, erhalten die Beteiligten eine höhere Ausnützungsziffer. Dieser Vorteil löst seit der Baugesetz-Revision von 2013 die früheren Direktzahlungen für verdichtetes Bauen ab.

Bauprojekte auf einem eigenen Grundstück oder im Baurecht ab 40 Jahren Laufzeit werden mit einem zinslosen Darlehen vom Land Liechtenstein gefördert, sofern die Bauherrschaft den Förderkriterien entspricht. Diese finden sich auf der Homepage der Landesverwaltung unter folgendem Link https://www.llv.li/de/landesverwaltung/amt-fuer-hochbau-und-raumplanung/wohnbaufoerderung

Mit dem Ziel, die Energieeffizienz zu steigern und die Nutzung von erneuerbarer Energie zu verstärken, werden entsprechende bauliche Massnahmen von Land und Gemeinden grosszügig finanziell unterstützt. Die lange Liste an förderungswürdigen Projekten mit den dazugehörenden Bestimmungen sind auf der Homepage der Landesverwaltung unter folgendem Link definiert https://www.llv.li/de/privatpersonen/bauen-und-wohnen/energie-energiefachstelle/energiefoerderung

Hypothek

Unter einer Hypothek versteht man ein Grundpfandrecht, das im Rahmen einer Immobilienfinanzierung genutzt wird und von einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut vergeben wird. Als Sicherheit für den Kredit wird im Gegenzug ein Grundrecht der Immobilie an die Bank übertragen. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers/Bauherrschaft erhält die Bank das Recht, die Immobilie zu übernehmen bzw. zu veräussern. Ist der Baukredit getilgt, erlischt die Hypothek und die Bank kann sie nicht mehr bei anderen Verbindlichkeiten heranziehen.

Der Kreditnehmer hat einerseits den Hypothekarzins zu bezahlen und andererseits zu amortisieren, d.h. die Schulden reduzieren. Dadurch verringern sich der Schuldbetrag und die Zinslast.

Die Hypothekarzinsen orientieren sich am Markt. Man unterscheidet zwischen Geldmarkt (SARON), normale Hypothek oder Festsatzhypothek. Der Bankberater erläutert gerne die Unterschiede und zeigt auf, welche Hypothek für wen am besten geeignet ist.

Kontakt - Gebr. Hilti Generalunternehmung AG